Appartement · mede-eigendom, huur en buitenunit
In een appartement beslis je niet altijd alleen over een airco. Hier lees je wie beslist als de buitenunit of de leidingen gemeenschappelijke delen raken, wat je als huurder afspreekt en welke toestellen geen buitenunit nodig hebben.
Kort antwoord
Dat hangt af van de statuten van het gebouw en van de plek van het toestel. Raakt de installatie gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld met een buitenunit op een gemeenschappelijk dak of leidingen door een gemeenschappelijke muur, dan beslist de algemene vergadering van mede-eigenaars. Voor werken aan gemeenschappelijke delen is dat in principe met twee derde van de stemmen (artikel 3.88 van het Burgerlijk Wetboek). Huur je, spreek het dan eerst af met je verhuurder.
Een appartementsgebouw heeft privatieve delen, zoals de appartementen zelf, en gemeenschappelijke delen die alle mede-eigenaars of minstens twee van hen gebruiken. Zo omschrijft de praktische gids voor mede-eigenaars van de Koning Boudewijnstichting en het notariaat, die op notaris.be staat, het verschil. Welke delen van jouw gebouw gemeenschappelijk zijn, staat in de statuten: de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Daarnaast moet elk gebouw in mede-eigendom een reglement van interne orde hebben (artikel 3.84 en 3.85 van het Burgerlijk Wetboek):
Ontbreken de titels of spreken ze elkaar tegen, dan gelden de delen van het gebouw die bestemd zijn voor het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen als gemeenschappelijk (artikel 3.84). De notarisgids geeft als voorbeeld een balkon of een lift die maar enkele appartementen bedient. De basisakte en het reglement van mede-eigendom vraag je aan de eigenaar of de syndicus, of je raadpleegt ze in het register van het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het gebouw ligt. Het reglement van interne orde ligt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars, waar je het kosteloos kunt inkijken (artikel 3.93, § 3).
De algemene vergadering bestaat uit alle mede-eigenaars. Volgens notaris.be neemt ze de belangrijke beslissingen, zoals welke werken er aan de gemeenschappelijke ruimtes gebeuren. De syndicus voert die beslissingen uit. Artikel 3.88 van het Burgerlijk Wetboek legt de meerderheden vast. Dit zijn de regels uit dat artikel over werken aan gemeenschappelijke delen en over de statuten (tekst op Justel, geraadpleegd op 8 oktober 2026):
| Beslissing | Meerderheid | Artikel |
|---|---|---|
| Werken aan de gemeenschappelijke gedeelten | Twee derde van de stemmen | 3.88, § 1, 1°, b |
| Wettelijk opgelegde werken, werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer | Volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars | 3.88, § 1, 1°, b |
| Wijziging van de statuten die enkel het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft | Twee derde van de stemmen | 3.88, § 1, 1°, a |
| Elke andere wijziging van de statuten | Vier vijfde van de stemmen | 3.88, § 1, 2°, a |
| Daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen, ook de wijziging van zakelijke gebruiksrechten op de gemeenschappelijke delen ten voordele van één mede-eigenaar, als dat gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars (in voorkomend geval tegen een vergoeding) | Vier vijfde van de stemmen | 3.88, § 1, 2°, e |
Welke regel voor jouw plan geldt, hangt af van wat er precies verandert en van wat je statuten zeggen. Vraag het na bij de syndicus voor je een toestel kiest.
Zo leg je je vraag voor:
Een vaste airco bestaat uit een unit buiten en een unit in de kamer, verbonden door een leiding waarin koelvloeistof circuleert, en binnen heb je ook een afvoer voor condenswater nodig (Test-Aankoop). Beschrijf in je voorstel dus:
De code van goede praktijk van het Departement Omgeving over het geluid van buitenunits (september 2024) vindt het in een appartementsgebouw belangrijk om vóór de installatie contact te hebben met de vereniging van mede-eigenaars. Volgens die code is het dak in veel gevallen een goede plek voor de buitenunit, zeker als er op termijn meer units bijkomen. Ga dan ook na of er later nog units bij andere appartementen bij kunnen terwijl de geluidsvoorwaarden gehaald blijven: zes buitenunits op een dak geven volgens de code in het slechtste geval 8 dB (decibel, de maat voor geluid) meer geluid dan één buitenunit. Zowel op het dak als aan de gevel is volgens de code een trillingsontkoppelde opstelling nodig, om het contactgeluid naar binnen en naar buiten te dempen. Meer over geluid lees je bij stille airco.
Het akkoord van de mede-eigenaars en de omgevingsvergunning zijn twee aparte zaken. Volgens de leidraad van het Departement Omgeving (maart 2026) gaat een vrijstelling enkel over de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, en volgens de toelichting van het Departement Omgeving (februari 2026) blijft het Burgerlijk Wetboek van toepassing. In Vlaanderen geldt sinds 1 maart 2026 de vrijstelling voor een buitenunit, onder voorwaarden, op een gevel, dus ook aan de voorgevel, en op een plat dak. Staat de voorgevel op de rooilijn, dan is volgens het Departement Omgeving wel een vergunning nodig. Voor de melding vanaf 5 kW elektrisch vermogen worden individuele warmtepompen van afzonderlijke wooneenheden in een appartementsgebouw per wooneenheid bekeken, en de meeste warmtepompen en airco's voor individuele woningen blijven per wooneenheid onder 5 kW. Alle voorwaarden staan, met datum en bron, op de pagina over de regelgeving voor airco.
Voor een huurwoning in Vlaanderen die je hoofdverblijfplaats is, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat decreet bevat geen aparte regel over een airco die een huurder laat plaatsen. Wel deze algemene regels (geldende versie op de Vlaamse Codex, geraadpleegd op 8 oktober 2026):
Spreek een airco daarom vooraf af met je verhuurder en lees wat je huurovereenkomst over werken zegt. In een mede-eigendom moet ook de huurder de basisakte en het reglement van mede-eigendom respecteren, en moet de verhuurder het reglement van orde aan de huurder bezorgen of zeggen waar het te vinden is (notarisgids). Een huurder is geen lid van de algemene vergadering. De syndicus moet bewoners zonder stemrecht wel de datum van de vergaderingen meedelen, zodat ze schriftelijk vragen of opmerkingen over de gemeenschappelijke delen kunnen indienen (artikel 3.89, § 5, 6°). Met een volmacht kan een huurder de eigenaar op de algemene vergadering vertegenwoordigen (FOD Justitie).
Er bestaan toestellen zonder aparte buitenunit, maar ook die hebben gevolgen voor de buitenmuur of het raam:
Met het vermogen van het toestel kan je je voorstel aan de syndicus concreet maken.
Kijk naar toestellen tot 3,5 kW, de eerstvolgende vermogensklasse uit de keuzehulp van Panasonic.
Bekijk passende toestellenOffertes vragen met deze berekeningEen richtwaarde, geen berekening door een installateur. Het gaat om koelvermogen, niet om het elektrisch vermogen. Niet bedoeld om een verwarming te dimensioneren.
Deze pagina steunt op de volgende openbare bronnen.
Vergunning, melding en geluid in Vlaanderen, met datum en bron op één pagina.
